Lejeloven – den nye lejelov 2022

Fra den 1. juli 2022 trådte en række ændringer i lejeloven i kraft. Denne nye lov er egentlig en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven, hvilket har medført til nogle indholdsmæssige ændringer og præciseringer.

Hos Kereby har vi lavet en oversigt over, hvad disse ændringer indebærer. Så læs med og bliv klogere på forskellene mellem den nye og den gamle lejelov.

Hvornår træder den nye lejelov i kraft?

Den nye lejelov trådte officielt i kraft den 1. juli 2022, hvilket betyder, at alle lejekontrakter efter denne dato skal være omfattet af den nye lejelov.

Hvis man som udlejer gør brug af en standardlejekontrakt, skal man være særligt opmærksom på, at man husker at benytte den korrekte opdaterede typeformular A10.

Ny typeformular til standardlejekontrakter

Som en del af den nye lejelov medfølger også en opdateret standardlejekontrakt, som også kaldes for typeformular A10.

Denne nye standardlejekontrakt går derved ind og erstatter den gamle standardlejekontrakt (typeformular A9). Idet typeformular A10 ikke var klar, da den nye lejelov trådte i kraft den 1. juli 2022, vil der være en overgangsperiode, hvor både typeformular A9 og A10 kan anvendes.

Typeformular A10 kunne officielt anvendes fra den 1. september 2022 og overgangsperioden, hvor både typeformular A9 og A10 kan anvendes, strækker sig fra 1. september 2022 indtil den 31. december 2022. Fra 1. januar 2023 vil det kun være muligt at anvende typeformular A10.

Ændringer i lejeloven

Formålet med ændringerne i lejeloven har været et ønske om at forenkle og modernisere lejelovgivningen. Der har derudover været et ønske om at styrke fremlejetagers rettigheder i fremlejeforholdet.

Nogle af de mest væsentlige ændringer i lejeloven er:

Ændringer omkring depositum og forudbetalt leje

I den nye lejelov er reglerne for depositum og forudbetalt leje blevet præciseret. Det er blevet lovpligtigt jævnfør paragraf 60 i den nye lejelov, at udlejeren ved en nedsættelse af lejen, også skal foretage en tilsvarende tilbagebetaling af eventuelt depositum og forudbetalt leje til lejeren.

Ændringer omkring opsigelse af lejemål

Der er også blevet foretaget ændringer i lejeloven omkring opsigelse af lejemål. Mere specifikt drejer dette sig om lejelovens paragraf 83 og 83.

Lejeren vil som udgangspunkt være beskyttet mod, at udlejeren opsiger lejemålet pludseligt. Ifølge lejeloven paragraf 82 vil der dog være særlige situationer, hvor udlejer har mulighed for at opsige lejemålet. Her vil betingelserne afhænge af, hvorvidt der er tale om opsigelse af et enkelt værelse, lejlighed i et hus, ejerbolig eller andelsbolig.

Er der tale om et lejemål, som består af et enkelt værelse, så har udlejer mulighed for at opsige lejemålet, hvis dette værelse er en en del af en lejlighed eller en- eller tofamilieshus, såfremt udlejer også selv bor i lejemålet.

Er lejemålet en lejlighed i et hus, og der kun er tale om to lejligheder, så må udlejer opsige lejemålet, såfremt udlejer bor i den ene lejlighed, eller hvis udlejer anvender ét eller flere rum i huset til andet end beboelse.

Hvis det drejer sig om en ejerbolig eller en andelsbolig, vil udlejer kun opsige lejemålet, hvis udlejer selv vil flytte ind i lejligheden. Dette kan dog kun lade sig gøre, hvis udlejer var ejer af lejligheden på tidspunktet, hvor der blev indgået en lejeaftale mellem lejer og udlejer. En anden betingelse er, at udlejer ikke må eje andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger på tidspunktet for lejemålets opsigelse.

Udover ovenstående så findes der syv andre tilfælde, for hvornår en udlejer må opsige et lejemål. Disse tilfælde er opremset under lejelovens paragraf 83:

Hvis udlejer selv ønsker at benytte lejemålet
Hvis lejemålet skal nedrives, ombygges eller eksproprieres
Hvis lejer er vicevært
Hvis lejemålet er lejet som en arbejderbolig
Hvis lejeren ikke har overholdt rammerne for god skik og orden
Hvis lejeren har tilsidesat lejeforholdets betingelser
Hvis der foreligger særlige omstændigheder

I tilfælde af punkt 1, 2, 3 eller 7 har udlejer pligt til straks at tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen, såfremt der er nogen ledige, som kan overtages senest tre måneder fra lejeren er blevet opsagt lejemålet.

Ændringer omkring fraflytning af lejemål

Der er ligeledes foretaget ændringer i lejeloven om fraflytning af lejemål. Mere specifikt drejer det sig om istandsættelse ved fraflytning. Ifølge den nye lejelov er der blevet fastsat en grænse for, hvad en udlejer kan forlange ved fraflytning.

Førhen kunne en udlejer kræve, at lejer afleverede lejemålet nyistandsat, såfremt lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Med den nye lejelov kan udlejer kun kræve en “normalistandsættelse” ved fraflytning af lejemålet. Dette indbærer typisk nødvendig hvidtning, maling og lakering af gulve.

Du kan læse nærmere om istandsættelse ved fraflytning her.

Ændringer under “særlige vilkår”

Der er også foretaget ændringer i lejelovens paragraf 11, som kaldes “særlige vilkår”. Lejeloven er bindende, men lejelovens paragraf 11 giver udlejer mulighed for at afvige fra bestemte vilkår i lejeloven eller alternativt tilføje andre vilkår, som skal gælde for lejemålet.

“Særlige vilkår” kan eksempelvis være om lejer har ret til lejemålet i en tidsbegrænset periode. Det kan også omhandle, hvordan lejer må bruge lejemålet, eksempelvis om lejer må ryge indendørs, male væggene i farver etc.

Udlejer har ikke krav om at udfylde paragraf 11, men udlejer skal være opmærksom på, at bestemte vilkår kun kan blive gældende, hvis de er blevet indskrevet i lejekontrakten ved indflytning.