Hvad er markedsleje?
Markedsleje er betegnelsen for den husleje, som kan opkræves for et lejemål, når lejemålet ikke er omfattet af Lejelovens eller Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje. Hvis et lejemål er omfattet af Lejelovens fastsættelse af husleje, vil huslejen blive fastsat efter det lejedes værdi. Hvis lejemålet i stedet er omfattet af Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje, vil huslejen være omkostningsbestemt.
Når lejemålet ikke er omfattet af ovennævnte fastsættelsesmetoder, vil der være fri fastsættelse, og udlejeren bestemmer derfor selv, hvad huslejen skal være på. Der er dog kun bestemte situationer, hvor dette er tilfældet. Det eneste, der sikrer, at huslejen ikke er urimeligt høj, er Aftalelovens § 36, der giver mulighed for at annullere eller ændre en aftale, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.
Dette betyder, at markedslejen ofte er meget højere end de andre typer af husleje, som er fastsat efter lovgivning. Markedslejen kan i nogle tilfælde være op til 150-200% højere, end hvis den var fastsat efter Lejelovens eller Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje.
Hvem kan benytte sig af markedsleje?
Det er kun i ganske særlige tilfælde, at man kan fritage sig fra Lejelovens og Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje.
Hvis ejendommen først er taget i brug efter 1991, er dette en undtagelse, hvor man netop kan benytte markedslejen til at fastsætte huslejen. Det er altså typisk nyere lejemål, hvor det er muligt at fastsætte huslejen efter markedslejen. Det er dog vigtigt at have det specificeret i lejekontrakten, hvis huslejen bliver fastsat på denne måde.
Beregning af markedsleje
Desværre er der ingen faste regler for, hvordan markedslejen skal beregnes, da det er en vurderingssag, der varierer fra lejemål til lejemål. Det kan derfor være en fordel at lave sine egne beregninger af markedslejen, som kan bruges til at give et estimat af, hvad den passende husleje vil være.
En god måde at komme i gang på er ved at tage udgangspunkt i lignende lejemål af samme kvalitet og størrelse som dit eget. Det er vigtigt, at disse lejemål er fastsat efter markedslejen, så du kan få et retvisende billede.
Hvis du for eksempel finder flere lejemål med en kvadratmeterpris på 900 kr. om året, kan du gange det med det antal kvadratmeter, dit lejemål er på, for at få en idé om, hvad en passende husleje vil være.
Har du altså f.eks. et lejemål på 90 kvadratmeter, som du ifølge lovgivningen frit må stille lejen på, kan du bare gange din fundne kvadratmeterpris med størrelsen på lejemålet.
Hvis du vælger at fastsætte huslejen til dit fundne markeds-gennemsnit, vil huslejen se sådan ud:
Årlig husleje: 90 x 900 kr. = 81.000 kr.
Månedlig husleje: 81.000 kr. / 12 = 6.750 kr.
En rimelig husleje afhænger af byen
Det er vigtigt at tage højde for byen, når du fastsætter huslejen efter markedslejen. Det vil give dig en bedre fornemmelse af, hvad der er en rimelig husleje for dit lejemål.
Huslejeniveauet kan nemlig variere meget fra by til by. I de større byer, som f.eks. København og Aarhus, vil huslejen typisk være højere end i mindre byer og provinsbyer. Og selv i den enkelte by kan der være stor forskel på prisen, afhængigt af om lejemålet befinder sig i centrum eller i udkanten af byen.
Hovedstaden er kendt for at have et meget højt huslejeniveau. Det skyldes, at der er stor efterspørgsel på boliger i København, da mange ønsker at bo centralt i en af Danmarks mest pulserende byer. Derfor vil en markedsleje for en lejlighed i København typisk være højere end i mindre byer.
Aarhus er også en storby, hvor huslejeniveauet generelt er højt. Byen er kendt for at være en attraktiv studieby, hvilket betyder, at der er mange studerende, der søger bolig i Aarhus. Derfor vil huslejeniveauet også være relativt højt her grundet udbud og efterspørgsel.
I mindre byer og provinsbyer er huslejeniveauet typisk lavere end i de større byer. Det skyldes, at der ikke er samme efterspørgsel på boliger i disse områder. Derfor vil markedslejen for en lejlighed i en mindre by eller provinsby altså typisk være lavere end i en større by.
Hvad gør man, hvis huslejen er over markedslejen?
Hvis du som udlejer sætter huslejen for højt, kan det have konsekvenser for dig.
For hvis lejeren mener, at huslejen er for høj, kan vedkommende klage til Huslejenævnet. Huslejenævnet er til for at udrede uenigheder mellem lejer og udlejer, og de vil afgøre, om du har sat lejen for højt i henhold til aftalelovens §36.
Hvis Huslejenævnets afgørelse er i lejers favør, kan det betyde, at huslejen bliver sænket.
En sådan sænkning kan i nogle tilfælde være voldsom og have store økonomiske konsekvenser for dig som udlejer. Derfor er det vigtigt at få fastsat huslejen korrekt fra starten, selvom det kan være en udfordring.
Selvom Huslejenævnet kan afgøre, hvorvidt en leje er for høj eller lav, rådgiver de desværre ikke på området. Derfor er det op til en selv at finde et passende niveau for lejen.
I forlængelse af forrige afsnit er det vigtigt at nævne, at markedslejen ikke er ens alle steder i landet, og det er derfor vigtigt at tage højde for den specifikke by, hvor lejemålet befinder sig. En rimelig husleje i København vil eksempelvis typisk være højere end en rimelig husleje i en mindre by som Holstebro.
Derfor er det vigtigt at undersøge, hvad markedslejen er i den specifikke by, hvor lejemålet befinder sig. På den måde kan du bedre vurdere, hvad en rimelig husleje skal være og dermed undgå at sætte huslejen for højt eller for lavt.
