Vedligeholdelseskonto

Er du lejer af en bolig, har du måske hørt om begrebet ‘vedligeholdelseskonto’.

Men hvad er det egentlig?

Kort sagt er en vedligeholdelseskonto en konto, der er knyttet til dit lejemål, og som kun kan bruges til istandsættelse og vedligeholdelse af boligen i løbet af din lejeperiode.

Men hvordan fungerer det i praksis? Er det alle, der har en vedligeholdelseskonto, og hvem har egentlig vedligeholdelsespligten?

Læs med her og få svar på alle dine spørgsmål om vedligeholdelseskontoen.

Hvad er en vedligeholdelseskonto?

En vedligeholdelseskonto er en konto, som er tilknyttet dit lejemål og udelukkende anvendes til vedligeholdelse af boligen i løbet af din lejeperiode. Pengene på kontoen kan kun bruges til renovering og istandsættelse af boligen, og intet andet.

En vedligeholdelseskonto kan kun oprettes i forbindelse med leje af en bolig. Når du lejer en bolig, er det normalt kun for en midlertidig periode, og da du ikke er ejer af boligen, er det udlejerens måde at sikre sig, at boligen bliver vedligeholdt under dit ophold. En vedligeholdelseskonto fungerer således som en slags opsparing, hvor man løbende indbetaler et beløb til kontoen, som kan bruges til at dække eventuelle udgifter til istandsættelse og vedligeholdelse af boligen.

Udlejeren står for administrationen af kontoen, men det er lejer, der indbetaler pengene til kontoen. Vedligeholdelseskontoen er altså tilknyttet lejemålet og ikke dig som lejer – Derfor kan du heller ikke få penge retur fra kontoen, efter lejemålet er opsagt.

Normalt vil pengene på en vedligeholdelseskonto blive anvendt til maling, tapetsering og lakering af gulve. Men der kan gives tilladelse til at bruge pengene til andet vedligeholdelsesarbejde, såsom udskiftning af skabe, fliser eller køkkenvask. Hvis der skal gives tilladelse til at bruge pengene til andet end maling, er det vigtigt at bemærke, at der udover tilladelse fra udlejer skal være mindst tre års opsparing tilbage på kontoen, når arbejdet er udført.

Hvem har vedligeholdelsespligten?

I princippet har udlejeren som udgangspunkt det fulde ansvar for at vedligeholde både den indvendige og udvendige del af lejemålet. Dog er det ifølge Lejeloven lejers ansvar at sørge for vedligeholdelse og fornyelse af låse og nøgler. I langt de fleste tilfælde aftales det dog i lejekontrakten, at lejer skal stå for den indvendige vedligeholdelse, mens udlejer stadig har ansvaret for alt udvendig vedligeholdelse.

Omfanget af lejers vedligeholdelsespligt skal afspejles i huslejen. Jo mere lejer er ansvarlig for, desto lavere bør huslejen være. På samme måde vil huslejen være højere, hvis det er udlejeren, der har det fulde ansvar for vedligeholdelsen, da der i dette tilfælde også skal indbetales til vedligeholdelseskontoen.

Indvendig vedligeholdelse

Lejeloven er ikke altid lige til at finde hoved og hale i, når det kommer til vedligeholdelse af dit lejemål. Mange tror, at indvendig vedligeholdelse dækker alt mellem lejemålets fire vægge, men faktisk er det mere specifikt end som så.

Ifølge Lejeloven omfatter indvendig vedligeholdelse som udgangspunkt:

Maling
Hvidtning
Tapetsering af vægge, lofter og træværk
Lakering af gulve

Normalt er det lejer, der er ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse, men det skal være klart aftalt i lejekontrakten.

Udvendig vedligeholdelse

Mange tror fejlagtigt, at udvendig vedligeholdelse kun omfatter alt uden for lejemålets fire vægge. Men dette er ikke tilfældet. Faktisk dækker udvendig vedligeholdelse alt det, som indvendig vedligeholdelse ikke dækker – også selvom det er indendørs.

Tjek lejekontrakten for at se, om du har en vedligeholdelseskonto

I din lejekontrakt under §8 vil det fremgå, om du bor i et lejemål med en vedligeholdelseskonto til indvendig vedligeholdelse. Ved hver månedlig betaling af husleje vil du også indbetale til denne konto. Størrelsen af beløbet er fastsat i henhold til lejeloven og justeres hvert år den 1. januar.

Se den aktuelle sats her

A- og B-ordning

Når du lejer en bolig, kan der være to forskellige vedligeholdelsesordninger, som kaldes A- og B-ordningen.

Hvis du har en A-ordningen, betyder det, at boligen er istandsat, inden du flytter ind, og at du er ansvarlig for at holde boligen i samme stand, når du flytter ud igen.

Hvis du har en B-ordning, er boligen ikke istandsat, inden du flytter ind, og det er udlejeren, der har ansvaret for at vedligeholde boligen indvendigt. Hvis du har en B-ordning, vil du også have en vedligeholdelseskonto knyttet til boligen, hvor du løbende indbetaler penge til istandsættelse.

Hvis vedligeholdelsespligten ikke overholdes

Hvis en udlejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan det have alvorlige konsekvenser for lejeren. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejdet og endda sætte huslejen ned, indtil vedligeholdelsen er gennemført. Det betyder, at hvis der er noget i lejemålet, som skal repareres eller istandsættes, og udlejeren ikke tager ansvar for det, kan lejeren klage til Huslejenævnet og få det løst.

Omvendt kan lejeren også risikere problemer, hvis vedkommende ikke overholder sin vedligeholdelsespligt. Hvis lejeren ikke sørger for at vedligeholde boligen og inventar, som det er aftalt i lejekontrakten, kan udlejeren betragte dette som misligholdelse af lejemålet og lejekontrakten. I så fald risikerer lejeren at blive opsagt og smidt ud af lejemålet.

Hvordan betaler man til vedligeholdelseskontoen?

Du betaler automatisk til vedligeholdelseskontoen sammen med din husleje. Du behøver derfor ikke bekymre dig om at overføre penge til en separat konto.

Beløbet, der trækkes fra din husleje til vedligeholdelse, er fastsat i lejeloven, og du kan altid kontrollere, om det er korrekt. Det er altså ikke op til din udlejer at beslutte, hvor mange penge der skal gå til vedligeholdelseskontoen.

Dette beløb justeres hvert år, og i 2023 er det 50 kr. pr. m2 pr. år.

Hvordan bruger man pengene fra vedligeholdelseskontoen?

Ønsker du at bruge nogle af pengene fra vedligeholdelseskontoen, skal du altid have fat i udlejer først. Du kun kan bruge de penge, der er til rådighed på kontoen, og din udlejer skal godkende, hvilke projekter der skal udføres. Det er således også altid din udlejer, der skal afgøre, om arbejdet er nødvendigt og kan udføres.

Du kan altid kontakte din udlejer for at få oplyst saldoen på vedligeholdelseskontoen. Din udlejer kan også hjælpe dig videre med dit projekt og eventuelt foreslå firmaer, der kan løse opgaven, og fortælle om regler for, hvad du må gøre i dit lejemål.

Nogle gange kan det også være en mulighed, at du selv står for projektet og får udgifterne dækket på bagkant. Hvis du selv betaler for udgifterne, er det vigtigt at huske at aflevere regningen til din udlejer så hurtigt som muligt. Hvis du ikke gør det inden for tre måneder, kan du risikere ikke at få dine penge tilbage. Det er derfor en god idé at være opmærksom på denne tidsfrist og sørge for at aflevere regningen i god tid.

Kan man bruge fra vedligeholdelseskontoen, når man fraflytter et lejemål?

Selvom det kan være fristende at tro, at vedligeholdelseskontoen tilhører dig som lejer, er det desværre ikke tilfældet. Kontoen tilhører lejemålet og dermed udlejeren, så du kan ikke kræve, at indeståendet udbetales til dig ved fraflytning.

Derfor er det også vigtigt at være opmærksom på, at når du opsiger dit lejemål, kan du ikke længere kræve, at udlejeren udfører indvendig vedligeholdelse ved hjælp af pengene på vedligeholdelseskontoen. Kontoen bliver låst fast, og hvis der er et overskydende beløb, vil det gå til den nye lejer ved genudlejning af lejemålet. For at undgå ubehagelige overraskelser anbefaler vi, at du kontakter udlejeren og kræver istandsættelse, inden du opsiger lejemålet.

Huslejenævnet har i flere tilfælde afgjort, at lejere kun kan kræve beløbet på vedligeholdelseskontoen brugt indtil lejekontrakten opsiges. Dette betyder, at lejere kan ende med at skulle betale for istandsættelse af lejemålet, selvom der er penge på vedligeholdelseskontoen.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at nævnspraksis kan være uklar, og resultatet kan variere. Desuden er det vigtigt at bemærke, at misligholdelse af lejemålet, såsom store huller i væggene eller skader på gulvene, ikke vil blive dækket af vedligeholdelseskontoen. Det er derfor altid en god idé at sørge for at holde lejemålet i god stand og undgå skader.

Projektudlejning

Hvis du er på udkig efter en helt ny og topmoderne bolig, kan projektudlejning være en spændende mulighed for dig. Det adskiller sig fra traditionel udlejning ved, at boligerne er specielt designet og opført til udlejning som en del af et større byggeprojekt. Det betyder, at lejerne kan forvente høje kvalitetsstandarder og moderne faciliteter, som er skræddersyede til deres behov.

Men selvom projektudlejning kan være en attraktiv mulighed for mange, er det vigtigt at være opmærksom på både fordele og ulemper, inden man træffer beslutning om at leje en projektbolig. Derfor vil vi i dette blogindlæg se nærmere på, hvad projektudlejning indebærer samt de vigtigste fordele og ulemper ved denne form for udlejning. Vi vil også give nogle gode råd til, hvordan du bedst sikrer dig selv, når du overvejer projektudlejning.

Hvad er en projektudlejning?

Projektudlejning er en spændende mulighed for lejere, der søger en helt ny og topmoderne bolig. Som sagt adskiller projektudlejning sig fra traditionel udlejning ved, at boligerne er specifikt designet og opført til udlejning som en del af et større byggeprojekt.

Derudover adskiller projektudlejning sig også ved, at bygherrer og udlejningsmæglere ofte begynder at markedsføre boligerne, når byggeprojektet er i gang, hvilket betyder, at man i princippet ikke helt ved, hvad man lejer sig ind i. Men selvom du ikke altid har mulighed for at se den endelige bolig på forhånd, kan du få et indtryk af den via 3D-renderinger og plantegninger, og i nogle tilfælde kan du også deltage i åbent hus arrangementer på byggegrunden.

Projektudlejning af boliger giver lejeren muligheden for at opleve følelsen af at være den første, der bor i en spritny og skræddersyet bolig. Du kan skrive dig op flere måneder før indflytning og blive den første beboer i en topmoderne bolig, der er bygget med fokus på funktionalitet, effektivitet og stilfuldt design.

Fordele og ulemper ved projektudlejning

Projektudlejning af en helt ny eller endnu ikke færdigbygget bolig kan give både fordele og ulemper, som adskiller sig fra traditionel udlejning. Det er vigtigt at være opmærksom på disse, så du kan træffe den bedst mulige beslutning om projektudlejning.

Herunder vil vi se nærmere på de vigtigste fordele og ulemper ved projektudlejning af boliger.

Fordele ved projektudlejning

Splinterny bolig

En af de største fordele ved projektudlejning er, at du som lejer får mulighed for at bo i en helt ny bolig, der er blevet designet og bygget med det formål at blive udlejet. Dette kan betyde, at boligen er mere moderne end ældre boliger, og at den er udstyret med de helt nye og moderne faciliteter.

Mere miljøvenlig bolig

En anden fordel ved at leje en ny bolig i en projektudlejning er, at boligen som regel er designet og bygget i overensstemmelse med de nyeste standarder for energieffektivitet og bæredygtighed. Dette betyder, at du kan forvente lavere varmeudgifter og en mere miljøvenlig bolig sammenlignet med ældre boliger, der ikke opfylder de samme standarder.

Professionel udlejer

At leje en bolig fra en professionel udlejer i en projektudlejning kan give lejere en følelse af tryghed og sikkerhed. Professionelle udlejere har ofte mere erfaring og ressourcer til at håndtere vedligeholdelse og eventuelle problemer på en professionel måde. De vil også typisk sørge for, at boligen overholder alle gældende love og regler for udlejning, hvilket kan give lejere en ekstra sikkerhed og tryghed.

Ulemper ved projektudlejning

Potentielle forsinkelser

En af de største ulemper er, at byggeriet kan blive forsinket, hvilket kan føre til ændringer i din indflytningsdato. Dette kan være særligt udfordrende, hvis du allerede har opsagt din nuværende bolig eller har planlagt flytningen ud fra en bestemt tidsplan. Derfor kan det være en god idé at have en nødplan på plads, så du ikke står uden tag over hovedet i en periode, hvis forsinkelserne bliver længere end forventet.

Usikkerhed om endeligt udseende

En anden ulempe ved projektudlejning er den usikkerhed, der kan være om det endelige udseende af området. Selvom der kan være en lokalplan, som beskriver de overordnede rammer for området, kan det være svært at vide præcis, hvordan området vil se ud, når alle byggerier er færdige.

Prisen kan være højere

En tredje ulempe ved projektudlejning er, at lejepriserne ofte kan være højere end ved traditionel udlejning af ældre boliger. Dette skyldes ofte de høje omkostninger ved at opføre nye boliger, samt bygherrens og udlejerens ønske om at opnå et godt afkast på deres investering.

Gode råd når du overvejer projektudlejning

Projektudlejning kan give dig mulighed for at bo i en ny og moderne bolig, men det er vigtigt at være opmærksom på nogle af de potentielle udfordringer, der kan opstå.

Her er tre tips, der kan hjælpe dig med at sikre dig selv og undgå problemer:

Få styr på økonomien
Når du skriver dig op til en projekt-lejebolig, er det vigtigt at være opmærksom på alle de økonomiske aspekter af lejemålet, herunder acontobeløb og eventuelle omkostninger i tilfælde af ændringer i boligstørrelsen eller andre faktorer.
Gennemgå boligen nøje
Når du flytter ind i din projektbolig, bør du gennemgå den nøje for eventuelle fejl eller mangler. Det kan også være en god idé at dokumentere eventuelle problemer eller skader med billeder og/eller videoer, så du kan bevise, at det ikke var dit ansvar. Hvis du finder fejl eller mangler, skal du straks informere udlejeren.

Hav en backup-plan
Hvis byggeriet bliver forsinket, kan din indflytningsdato blive rykket. Det er derfor vigtigt at have en backup-plan for, hvor du kan bo i denne periode, og du bør også undersøge, hvordan kontrakten beskytter dig mod eventuelle forsinkelser eller ændringer.

Omkostningsbestemt leje

Omkostningsbestemt leje (OMK leje) er én af tre metoder, der typisk bruges til huslejefastsættelse.

Men hvad betyder det egentlig, når en leje er omkostningsbestemt, og hvornår anvendes denne metode frem for de to andre?

Disse spørgsmål vil vi besvare i dette blogindlæg, hvor vi vil dykke ned i emnet og give dig al den information, du behøver at vide om omkostningsbestemt leje.

Hvad er omkostningsbestemt leje?

Når du lejer en bolig, kan huslejen fastsættes på flere måder. Hvis boligen er opført før 1991, vil huslejen typisk blive beregnet ud fra en omkostningsbestemt leje efter Lejelovens eller Boligreguleringslovens regler. Det betyder, at huslejen bliver fastsat ud fra de driftsudgifter og det afkast, som udlejeren har på ejendommen. Driftsudgifterne omfatter typisk skatter, afgifter, renovation, administration, fællesbelysning og vicevært.

For at fastsætte den omkostningsbestemte leje udarbejder udlejeren et driftsbudget for hele udlejningsejendommen. Udgifterne bliver fordelt på de enkelte boliger ud fra boligernes indbyrdes værdi eller areal, afhængigt af hvilken metode der anses for mest passende og retfærdig.

Den omkostningsbestemte leje betyder, at der er et loft for, hvor høj huslejen må være i forhold til driftsomkostningerne og afkastet på ejendommen. Ifølge loven må afkastet højst udgøre 7% af ejendommens offentlige værdi. Det betyder, at udlejeren ikke må tage mere end driftsomkostningerne plus 7% af ejendomsværdien, hvilket ofte resulterer i en lavere og rimeligere husleje for lejeren.

Eksempel: En udlejer ejer en ejendom med 10 lejligheder, som alle er omfattet af omkostningsbestemt leje. Udlejeren udarbejder et driftsbudget for hele ejendommen, hvor de årlige driftsudgifter forventes at være 500.000 kr. og ejendommen vurderes til 10 millioner kr. Med en lovfastsat maksimal fortjeneste på 7% af ejendomsværdien vil udlejeren maksimalt kunne tage 700.000 kr. i fortjeneste på ejendommen (10.000.000 kr. x 7% = 700.000 kr.). Udlejeren kan således højst tage 1.200.000 kr. i husleje pr. år (500.000 kr. i driftsudgifter + 700.000 kr. i fortjeneste), hvilket svarer til en månedlig husleje på 10.000 kr. pr. lejlighed.

Hvornår anvendes omkostningsbestemt leje?

Omkostningsbestemt leje anvendes primært på private udlejningsboliger opført før 1991.

Når man udlejer en privat bolig, fastsættes huslejen i henhold til Lejeloven. Og Lejelovens regler for lejefastsættelse afhænger af ejendommens opførelsesår. For boliger opført efter 1991 er der markedsleje, men for boliger opført før 1991 gælder der andre regler, og lejefastsættelsen afhænger af, om ejendommen er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. De fleste kommuner er regulerede, og heri vil lejen på boliger opført før 1991 altså være omkostningsbestemt – med nogle få undtagelser, som vi kommer ind på senere.

I de få kommuner, der er uregulerede, fastsættes huslejen efter Lejelovens regler om “det lejedes værdi”. De uregulerede kommuner i Danmark er: Billund, Fredensborg, Greve, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.

Undtagelser til omkostningsbestemt leje

Der er flere tilfælde, hvor beregningen af huslejen efter omkostninger ikke gælder.

Dels er der selvfølgelig alle de tilfælde, hvor lejeboligen befinder sig i en ureguleret kommune. Men selv i tilfælde hvor lejeboligen i udgangspunktet er omfattet af boligreguleringsloven grundet dens placering i en reguleret kommune, er der nogle undtagelser, hvor man ikke er omfattet er omkostningsbestemt leje.

Disse undtagelser gælder:

Småhuse, der den 01.01.1995 omfattede seks eller færre lejemål, skal følge reglerne om det lejedes værdi (eksempelvis rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer)

Ejendomme, der har gennemgået en gennemgribende forbedring, skal følge reglerne om det lejedes værdi

Enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen, skal følge reglerne om det lejedes værdi

Ejendomme opført efter 1991 kan fastsætte huslejen frit.

Stigning i husleje ved omkostningsbestemt husleje

Når du lejer en bolig med en omkostningsbestemt husleje, skal du være opmærksom på, at huslejen kan stige, hvis udgifterne til ejendommen stiger. Det kan for eksempel være på grund af skattestigninger eller øgede afgifter.

Hvis der er huslejestigninger, skal du dog have besked om det mindst tre måneder før. Det er normalt, at udlejer varsler om huslejestigninger d. 1. september, og at de træder i kraft d. 1. januar i det nye år. Men det kan også sagtens ske på andre tidspunkter, så længe der er tre måneders varsel.

Husk på, at huslejen aldrig kan overstige det lejedes værdi. Det betyder også, at hvis huslejen er for høj, kan den reduceres til det niveau, der er rimeligt for det lejede. Så selvom udlejer har mulighed for at hæve huslejen, er der stadig en begrænsning på, hvor meget den kan stige.

Markedsleje

Markedsleje er en fastsættelsesmetode, man kan bruge, når man skal fastsætte huslejen på et lejemål.

For når man skal fastsætte huslejen for et lejemål, er der flere forskellige metoder at vælge imellem. Som udlejer er det afgørende, at man anvender den korrekte fastsættelsesmetode, da der kan være forskellige lovgivninger, der skal følges afhængigt af boligtypen.

Markedslejen kan bruges i undtagelses-situationer, og det er en metode, hvor der er lidt mere frihed til at fastsætte prisen.

Det er dog vigtigt at have et grundlæggende kendskab til markedslejen, inden man beslutter sig for at anvende denne metode. Dette gælder både for udlejer og lejer.

Læs med her, hvis du gerne vil blive klogere på, hvad markedsleje er, og hvornår det kan anvendes.

Hvad er markedsleje?

Markedsleje er betegnelsen for den husleje, som kan opkræves for et lejemål, når lejemålet ikke er omfattet af Lejelovens eller Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje. Hvis et lejemål er omfattet af Lejelovens fastsættelse af husleje, vil huslejen blive fastsat efter det lejedes værdi. Hvis lejemålet i stedet er omfattet af Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje, vil huslejen være omkostningsbestemt.

Når lejemålet ikke er omfattet af ovennævnte fastsættelsesmetoder, vil der være fri fastsættelse, og udlejeren bestemmer derfor selv, hvad huslejen skal være på. Der er dog kun bestemte situationer, hvor dette er tilfældet. Det eneste, der sikrer, at huslejen ikke er urimeligt høj, er Aftalelovens § 36, der giver mulighed for at annullere eller ændre en aftale, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.

Dette betyder, at markedslejen ofte er meget højere end de andre typer af husleje, som er fastsat efter lovgivning. Markedslejen kan i nogle tilfælde være op til 150-200% højere, end hvis den var fastsat efter Lejelovens eller Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje.

Hvem kan benytte sig af markedsleje?

Det er kun i ganske særlige tilfælde, at man kan fritage sig fra Lejelovens og Boligreguleringslovens fastsættelse af husleje.

Hvis ejendommen først er taget i brug efter 1991, er dette en undtagelse, hvor man netop kan benytte markedslejen til at fastsætte huslejen. Det er altså typisk nyere lejemål, hvor det er muligt at fastsætte huslejen efter markedslejen. Det er dog vigtigt at have det specificeret i lejekontrakten, hvis huslejen bliver fastsat på denne måde.

Beregning af markedsleje

Desværre er der ingen faste regler for, hvordan markedslejen skal beregnes, da det er en vurderingssag, der varierer fra lejemål til lejemål. Det kan derfor være en fordel at lave sine egne beregninger af markedslejen, som kan bruges til at give et estimat af, hvad den passende husleje vil være.

En god måde at komme i gang på er ved at tage udgangspunkt i lignende lejemål af samme kvalitet og størrelse som dit eget. Det er vigtigt, at disse lejemål er fastsat efter markedslejen, så du kan få et retvisende billede.

Hvis du for eksempel finder flere lejemål med en kvadratmeterpris på 900 kr. om året, kan du gange det med det antal kvadratmeter, dit lejemål er på, for at få en idé om, hvad en passende husleje vil være.

Har du altså f.eks. et lejemål på 90 kvadratmeter, som du ifølge lovgivningen frit må stille lejen på, kan du bare gange din fundne kvadratmeterpris med størrelsen på lejemålet.

Hvis du vælger at fastsætte huslejen til dit fundne markeds-gennemsnit, vil huslejen se sådan ud:

Årlig husleje: 90 x 900 kr. = 81.000 kr.

Månedlig husleje: 81.000 kr. / 12 = 6.750 kr.

En rimelig husleje afhænger af byen

Det er vigtigt at tage højde for byen, når du fastsætter huslejen efter markedslejen. Det vil give dig en bedre fornemmelse af, hvad der er en rimelig husleje for dit lejemål.

Huslejeniveauet kan nemlig variere meget fra by til by. I de større byer, som f.eks. København og Aarhus, vil huslejen typisk være højere end i mindre byer og provinsbyer. Og selv i den enkelte by kan der være stor forskel på prisen, afhængigt af om lejemålet befinder sig i centrum eller i udkanten af byen.

Hovedstaden er kendt for at have et meget højt huslejeniveau. Det skyldes, at der er stor efterspørgsel på boliger i København, da mange ønsker at bo centralt i en af Danmarks mest pulserende byer. Derfor vil en markedsleje for en lejlighed i København typisk være højere end i mindre byer.

Aarhus er også en storby, hvor huslejeniveauet generelt er højt. Byen er kendt for at være en attraktiv studieby, hvilket betyder, at der er mange studerende, der søger bolig i Aarhus. Derfor vil huslejeniveauet også være relativt højt her grundet udbud og efterspørgsel.

I mindre byer og provinsbyer er huslejeniveauet typisk lavere end i de større byer. Det skyldes, at der ikke er samme efterspørgsel på boliger i disse områder. Derfor vil markedslejen for en lejlighed i en mindre by eller provinsby altså typisk være lavere end i en større by.

Hvad gør man, hvis huslejen er over markedslejen?

Hvis du som udlejer sætter huslejen for højt, kan det have konsekvenser for dig.

For hvis lejeren mener, at huslejen er for høj, kan vedkommende klage til Huslejenævnet. Huslejenævnet er til for at udrede uenigheder mellem lejer og udlejer, og de vil afgøre, om du har sat lejen for højt i henhold til aftalelovens §36.

Hvis Huslejenævnets afgørelse er i lejers favør, kan det betyde, at huslejen bliver sænket.

En sådan sænkning kan i nogle tilfælde være voldsom og have store økonomiske konsekvenser for dig som udlejer. Derfor er det vigtigt at få fastsat huslejen korrekt fra starten, selvom det kan være en udfordring.

Selvom Huslejenævnet kan afgøre, hvorvidt en leje er for høj eller lav, rådgiver de desværre ikke på området. Derfor er det op til en selv at finde et passende niveau for lejen.

I forlængelse af forrige afsnit er det vigtigt at nævne, at markedslejen ikke er ens alle steder i landet, og det er derfor vigtigt at tage højde for den specifikke by, hvor lejemålet befinder sig. En rimelig husleje i København vil eksempelvis typisk være højere end en rimelig husleje i en mindre by som Holstebro.

Derfor er det vigtigt at undersøge, hvad markedslejen er i den specifikke by, hvor lejemålet befinder sig. På den måde kan du bedre vurdere, hvad en rimelig husleje skal være og dermed undgå at sætte huslejen for højt eller for lavt.

Genudlejningspligt: Hvordan er reglerne?

Genudlejningspligt er et begreb inden for boligudlejning, som refererer til udlejerens forpligtelse til at forsøge at genudleje en lejlighed eller et hus til en ny lejer, når den nuværende lejer ønsker at fraflytte boligen inden for opsigelsesperioden.

For når du har besluttet dig for at fraflytte dit nuværende lejemål, har din udlejer faktisk en pligt til at forsøge finde en ny lejer så hurtigt som muligt, hvis lejemålet skal fortsætte. Denne forpligtelse kaldes udlejers genudlejningspligt, og det kan have stor betydning for både dig som lejer og for udlejeren.

Herunder vil vi dykke ned i, hvad genudlejningspligten betyder for dig, og hvordan du kan sikre dig, at din udlejer overholder sine forpligtelser på dette område.

Hvad er genudlejningspligt?

Genudlejningspligten er udlejerens forpligtelse til at forsøge at finde en ny lejer, hvis du som nuværende lejer fraflytter boligen, før opsigelsesperioden er udløbet. For selvom det er sjældent, kan der opstå situationer, hvor du som lejer er nødt til at fraflytte en lejebolig, før opsigelsesperioden er udløbet. Det kan være på grund af arbejde, studier eller andre uforudsete omstændigheder. Men hvad sker der med din husleje, når du fraflytter boligen før tid? Her kommer genudlejningspligten ind i billedet.

Hvis udlejeren finder en ny lejer, som kan overtage lejemålet inden opsigelsesperiodens udløb, vil du blive fritaget for at betale husleje fra det tidspunkt, hvor den nye lejer overtager boligen. Det betyder, at du kan slippe for at betale husleje i en periode, hvor du ikke længere bor i boligen.

Som nuværende lejer har du også mulighed for at hjælpe udlejeren med at finde en ny lejer. Det er dog vigtigt at huske på, at udlejeren ikke er forpligtet til at acceptere den nye lejer, du finder. Udlejeren skal dog have en saglig grund til at afvise den potentielle nye lejer.

Hvem har ansvaret for genudlejningspligt?

I henhold til lejeloven er det udlejer, der har ansvaret for genudlejningspligt, når en nuværende lejer fraflytter en bolig. Dette betyder, at det er udlejerens ansvar at søge en ny lejer til lejemålet, hvis det skal lejes ud igen. Udlejer skal bestræbe sig på at finde en ny lejer hurtigst muligt, og hvis det lykkes at finde en ny lejer, kan den nuværende lejer frigøres fra sin forpligtelse til at betale husleje for resten af opsigelsesperioden.

Men for at aktivere udlejers genudlejningspligt, skal lejer gøre opmærksom på dette. Når man som lejer ønsker genudlejning af sin bolig før opsigelsesvarslets udløb, er første skridt at sende sin opsigelse enten digitalt eller som et fysisk brev. Det er vigtigt, at lejeren gør udlejeren opmærksom på sin ønskede fraflytningsdato og den ønskede opsigelsesdato skriftligt. Dette vil sikre, at lejeren er bedre stillet, hvis der skulle opstå tvister om udlejerens genudlejningspligt.

Efter at have modtaget en opsigelse fra lejeren, hvor der anmodes om tidligere genudlejning end opsigelsesvarslets udløb, er udlejerens genudlejningspligt aktiveret, såfremt udlejer altså ønsker at fortsætte med udlejning af lejemålet. Herfra er det vigtigt, at udlejer tager hastige skridt for at overholde denne genudlejningspligt.

Sådan sørger udlejer for at overholde sin genudlejningspligt

Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på sin genudlejningspligt, når en lejer ønsker at fraflytte før opsigelsesperiodens udløb. Man skal nemlig bestræbe sig på at finde en ny lejer til den ønskede fraflytningsdato, og det er derfor vigtigt at vide, hvad man konkret skal gøre for at opfylde sin pligt. Omfanget af genudlejningspligten, og hvad ‘rimelige bestræbelser’ præcist er, er ikke fastlagt generelt, men vi anbefaler, at man som udlejer gør følgende:

Annoncér genudlejningen af lejemålet

Først og fremmest bør man annoncere ledigheden af lejemålet, så potentielle nye lejere kan blive opmærksomme på muligheden for at overtage boligen. Dette kan gøres både digitalt og fysisk, f.eks. ved et skilt i vinduet. Der er dog ikke annonceringspligt, så det kan også være tilstrækkeligt at henvende sig til potentielle lejere på en venteliste.

Besvar henvendelser rettidigt

Når ledigheden er annonceret, er det vigtigt at besvare henvendelser fra nye lejere hurtigt og rettidigt. På den måde viser man, at der aktivt arbejdes på at genudleje boligen.

Hvad kan man forlange af udlejer?

Det er vanskeligt at fastsætte en præcis standard for, hvad man kan forvente af udlejeren, da det afhænger af de specifikke omstændigheder i den givne situation. For der er som nævnt ovenfor ikke en fast regel for, hvor langt udlejeren skal gå i bestræbelserne på at finde en ny lejer.

Samtidig er det vigtigt at påpege, at lejer ikke kan kræve, at udlejer rent faktisk lykkes med at få genudlejet lejemålet – der skal altså ‘blot’ være foretaget ‘rimelige bestræbelser’.

Det betyder også, at udlejeren ikke er nødt til at finde en ny lejer for enhver pris. Hvis der ikke er noget aftalt i lejekontrakten, har den tidligere lejer heller ikke ret til at bestemme, hvem der skal overtage lejemålet, selvom man selv mener, at man har fundet den helt rette.

Hvor længe skal lejer fortsætte med at betale husleje?

Hvis du ønsker at flytte ud før opsigelsesperioden er udløbet, skal du som minimum betale husleje indtil den ønskede fraflytningsdato. Hvis udlejeren ikke finder en ny lejer, der kan overtage lejemålet fra din fraflytningsdato, skal du normalt betale husleje i hele opsigelsesperioden.

Men hvis udlejeren ikke gør en indsats for at finde en ny lejer til den ønskede fraflytningsdato – og altså ikke overholder sin genudlejningspligt – har du ret til at blive fritaget for at betale husleje for resten af lejeperioden, efter du er flyttet ud.

Må man selv finde en ny lejer?

Som lejer kan man selv forsøge at finde en ny lejer, der kan overtage lejemålet, hvis man ønsker at fraflytte før opsigelsesperiodens udløb. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at det udelukkende er udlejer, der har anvisningsretten til lejemålet, medmindre der er aftalt andet i lejeaftalen. Det betyder, at udlejer ikke er forpligtet til at acceptere den nye lejer, som man selv har fundet.

Dog har man som lejer ret til at ønske hurtigere genudlejning, og her skal udlejer som nævnt bestræbe sig på at genudleje fra den ønskede dato. Hvis udlejer afviser den potentielt nye lejer uden en saglig grund, er man som lejer fritaget fra at betale husleje fra det tidspunkt, som udlejer kunne have genudlejet boligen.

Det er derfor en god idé at drøfte muligheden for selv at finde en ny lejer med udlejer og sikre sig, at man er enige om vilkårene for genudlejningen.

Ejendomsadministrator

En ejendomsadministrator kan være en uvurderlig partner for at frigøre tid og ressourcer, når du kæmper med den udfordrende balancering af det daglige ansvar for at drive en ejendom med din kerneforretning.

En ejendomsadministrator kan tage sig af en bred vifte af opgaver – lige fra opkrævning af husleje og håndtering af vedligeholdelsesproblemer til udarbejdelse af årsregnskaber og koordinering af kommunikationen mellem lejere, viceværter og myndigheder. Dette betyder, at du kan slippe for at bekymre dig om de administrative opgaver, der følger med ejendomsadministration, og i stedet bruge din tid på at skabe værdi for din kerneforretning.

Men når du søger en ejendomsadministrator, er det vigtigt at stille visse krav for at sikre, at du vælger en pålidelig og kompetent samarbejdspartner. Din ejendomsadministrator bør have en solid baggrund og erfaring inden for ejendomsadministration, samt relevante kompetencer inden for økonomi, administration og jura. Det er også vigtigt, at ejendomsadministratoren er tilgængelig, effektiv og i stand til at kommunikere klart og tydeligt med dig.

Læs med herunder og lær mere om, præcist hvad en ejendomsadministrator laver, hvordan en ejendomsadministrator kan skabe værdi for dig og hvilke krav du bør stille i jagten på den helt rigtige ejendomsadministrator.

Hvad laver en ejendomsadministrator?

En ejendomsadministrator har ansvaret for at udføre forskellige opgaver, som kan skræddersyes efter dine individuelle behov og præferencer for din ejendom. Aftalen for samarbejdet vil variere afhængigt af ejendommens størrelse, målsætninger og din ønskede involvering i administrative opgaver. Det er derfor vigtigt at overveje de enkelte punkter i samarbejdsaftalen, som ejendomsadministratoren vil tage ansvar for.

Nogle af de mest almindelige opgaver, som en ejendomsadministrator kan håndtere, er:

Udarbejdelse og opdatering af lejekontrakter
Opkrævning og betaling af regninger
Udarbejdelse af årsregnskaber og klargøring til revision
Likviditetsstyring
Kontrol af vand- og varmeregnskab
Kommunikation med lejere og myndigheder
Budgetudarbejdelse og økonomisk rådgivning
Administration af forsikringsskader
Deltagelse i bestyrelsesmøder og generalforsamlinger
Optimering af lån og forsikringer.

En ejendomsadministrator har typisk kompetencer inden for administration, økonomi og jura, og vedkommende kan derfor tilbyde faglig og professionel rådgivning og optimering af økonomien, hvis du vælger at overlade alle administrative opgaver til dem.

Hvorfor kan det være en god idé at samarbejde med en ejendomsadministrator?

Hvis du overvejer at arbejde med en ejendomsadministrator, kan du forvente at få en pålidelig og professionel samarbejdspartner, der kan hjælpe dig med at frigøre tid og ressourcer, navigere i komplekse juridiske spørgsmål og optimere din ejendomsøkonomi.

En ejendomsadministrator kan nemlig tilbyde en bred vifte af tjenester, der kan hjælpe dig med at frigøre tid og ressourcer til at fokusere på kerneforretningen. For eksempel kan en ejendomsadministrator tage sig af opgaver såsom opkrævning af husleje, håndtering af vedligeholdelsesproblemer, udarbejdelse af årsregnskaber og koordinering af kommunikationen mellem lejere, viceværter og myndigheder.

Hvis du vælger at samarbejde med en ejendomsadministrator, vil du også få fordel af deres omfattende ekspertise og ressourcer. En ejendomsadministrator vil være i stand til at navigere i komplekse juridiske spørgsmål, og kan hjælpe dig med at overholde alle relevante love og regler vedrørende ejendomsadministration. Dette kan spare dig for tid og penge i det lange løb, og det kan også sikre, at du undgår eventuelle retlige problemer.

En ejendomsadministrator kan også tilbyde dig økonomisk rådgivning og hjælpe dig med at udvikle en strategi for at optimere din ejendomsøkonomi. De kan hjælpe dig med at identificere områder, hvor du kan spare penge, og de kan også give dig råd om, hvordan du kan investere i din ejendom på en måde, der vil give dig bedre forudsætninger for afkast.

Generelt set vil en ejendomsadministrator arbejde tæt sammen med dig for at forstå dine specifikke ønsker og krav. De vil derefter tilbyde en skræddersyet løsning, der passer til dine individuelle behov og budget. Dette vil sikre, at du får de tjenester, du har brug for, uden at du betaler for noget, du ikke har brug for.

Hvilke krav bør man stille til sin ejendomsadministrator?

Når man overvejer at samarbejde med en ejendomsadministrator, er det vigtigt at vælge en pålidelig og kompetent partner. Der er visse krav, som man bør stille til sin ejendomsadministrator for at sikre, at man får den bedst mulige service og værdi for pengene.

Erfaring
Det er vigtigt at vælge en ejendomsadministrator med en solid baggrund og erfaring inden for ejendomsadministration. En erfaren ejendomsadministrator vil have et godt kendskab til de udfordringer og muligheder, der er forbundet med at drive en ejendom, og vil være i stand til at løse eventuelle problemer effektivt.

Kompetencer
En ejendomsadministrator bør have relevante kompetencer inden for økonomi, administration og jura, som er nødvendige for at kunne varetage opgaverne på en professionel og effektiv måde.

Tilgængelighed
En god ejendomsadministrator bør være tilgængelig og være villig til at besvare dine spørgsmål og give dig den nødvendige information, når du har brug for det. Det er også vigtigt, at ejendomsadministratoren kan træffes, når der opstår akutte situationer.

Kommunikation
En ejendomsadministrator bør være en god kommunikator og kunne formidle information klart og tydeligt. Det er også vigtigt, at ejendomsadministratoren har en god forståelse for dine behov og præferencer, og at I har en åben og ærlig kommunikation.

Effektivitet
En ejendomsadministrator bør være effektiv og i stand til at håndtere opgaverne på en hurtig og effektiv måde. Det er også vigtigt, at ejendomsadministratoren kan overholde deadlines og levere de ønskede resultater til tiden.

Professionalisme
En ejendomsadministrator bør udvise en høj grad af professionalisme og agere på en måde, der er i overensstemmelse med de gældende love og regler. Det er også vigtigt, at ejendomsadministratoren kan arbejde tæt sammen med andre professionelle, herunder advokater, revisorer og entreprenører, og at ejendomsadministratoren kan opretholde en god arbejdskultur.

Hvad er aconto?

Aconto – også kaldet ‘a conto’ eller ‘A/C’ – er et begreb, som dækker over en specifik afregningsmetode, der bruges, når man lejer eller udlejer en bolig. Aconto tager typisk i brug, når det er usikkert, hvor meget man vil skulle betale for en ydelse.

For med aconto betaler man faktisk på forskud for en række forskellige ydelser. Typisk vil man opleve at skulle betale aconto for faste udgifter som vand, varme og el udover huslejen. Beløbet vil selvfølgelig blive modregnet, hvis det senere viser sig, at man har brugt mindre, end man har betalt for.

Hvis du virkelig ønsker at forstå acontobetalinger i forhold til boligleje, er der masser af information at dykke ned i. Herunder kan du blive helt skarp på, hvad aconto betyder, hvad der typisk betales aconto for, hvordan acontobetalinger fastsættes og alternative måder at opkræve faste udgifter på.

Så lad os komme i gang og lære mere om aconto.

Hvad betyder aconto?

Aconto er som nævnt en måde at betale faste udgifter på, hvor man løbende betaler et fastsat beløb på forskud. Acontobetalinger anvendes ofte i lejeaftaler for at dække faste forbrugsudgifter såsom vand, varme og el.

Hver måned (kan også betales kvartalsvis eller halvårligt) betaler lejeren et fast beløb til aconto, og én gang årligt beregnes det, om lejeren har betalt for meget eller for lidt i acontobeløbet. Dette sker ved hjælp af et forbrugsregnskab, hvor lejerens faktiske forbrug sammenlignes med det indbetalte acontobeløb.

Eksempel:

Hver måned har lejer betalt 750 kr. aconto for varme – dvs. i alt 9.000 kr. for et helt år. Men da forbrugsregnskabet skal gøres op, viser det sig, at lejeren faktisk har brugt for 10.000 kr. i varme. I så fald vil lejer skulle betale en ekstra regning på 1.000 kr. Hvis det havde vist sig, at lejer havde betalt for meget aconto, havde lejer selvfølgelig omvendt fået en tilbagebetaling.

For at sikre en retfærdig og forudsigelig økonomi for både udlejer og lejer er det vigtigt at have styr på aconto-betalingsplanen og overholde tidsfristerne. Det er vigtigt, at den rigtige startdato for forbrugsåret angives i lejekontrakten, da det har betydning for, hvornår den årlige afregning af acontobetalinger skal udleveres til lejeren. Hvis den årlige afregning af aconto udleveres for sent, kan udlejeren ikke kræve efterbetaling fra lejeren.

Hvad betales aconto?

Når du bor til leje, kan du blive bedt om at betale acontobetalinger ud over din husleje, og typisk er der tre udgifter, som kan opkræves aconto; nemlig vand, varme og el.

Det er vigtigt at bemærke, at der gælder strenge regler for, hvornår man kan tage acontobetaling ifølge Lejeloven. Det er vigtigt at forstå disse regler som både lejer og udlejer for at sikre en retfærdig og korrekt opkrævning af acontobetalingen.

Aconto varme

Varme er en af de mest almindelige ting at betale aconto. Enten kan beløbet fastsættes ud fra en individuel forbrugsmåler på det enkelte lejemål, eller forbruget kan måles på en samlet forbrugsmåler for hele ejendommen og efterfølgende fordeles på lejemålene ud fra kvadratmeter.

Det er dog værd at vide, at hvis man pt. opgør forbruget ud fra en samlet måler for ejendommen, kan lejerne kræve opsætning af individuelle forbrugsmålere. Hvis et flertal af lejerne i en ejendom kræver opsætning af individuelle forbrugsmålere, så er det faktisk udlejerens ansvar at dække omkostningerne ved dette – og derefter afregne varmeforbruget på baggrund af de individuelle målere.

Aconto el

Når det kommer til opkrævning af el, har udlejeren to muligheder. Enten kan udlejeren opkræve el aconto, hvis der er selvstændige forbrugsmålere tilknyttet lejemålet, eller udlejeren kan vælge at lade lejeren afregne el direkte med et forsyningsselskab. I langt de fleste tilfælde vælger udlejeren den sidste mulighed.

Aconto vand

Når det kommer til vandforbruget i lejeaftaler, er der en særlig udfordring, fordi vandforbruget ikke kan fordeles “retfærdigt” ud fra en samlet måler for en hel ejendom. Derfor skal udlejeren kunne dokumentere afholdte vandudgifter for hvert enkelt lejemål, og det er ikke tilladt at opkræve acontobetaling for vand, medmindre der findes en individuel vandmåler på lejemålet.

Hvis der ikke findes en individuel vandmåler til lejemålet, så skal udlejeren selv sørge for at medregne det forventede vandforbrug i huslejen. Men hvis vandforbruget opkræves i huslejen, kan udlejeren ikke kræve efterbetaling af lejeren, og det gælder uanset størrelsen på det reelle forbrug. Det er derfor vigtigt, at udlejeren beregner det forventede forbrug korrekt. På den anden side kan udlejeren heller ikke bare sætte huslejen højt, da lejeren så vil kunne få denne nedsat, hvis udlejerens faktiske omkostninger til lejemålet er lavere.

Hvordan fastsættes aconto?

Det månedlige beløb, som skal betales aconto, er ikke taget ud af den blå luft. Det er et beløb, som fastsættes som et skøn på lejerens forventede forbrug. Typisk vil det blive lavet på en af to måder.

Fastsat på baggrund af sidste års forbrug

Ofte vil man opleve, at acontobetalingen fastsættes ud fra det forbrug, der har været året forinden. Det vil altså være dét, som udgør grundlaget for størrelsen på acontobeløbet. Oplever man at bruge enten meget mere eller mindre, end acontobeløbet har tilskrevet, vil det typisk blive justeret fremadrettet, så det passer bedst muligt til det faktiske forbrug.

Fastsat på baggrund af de tidligere lejere

Flytter man ind i et nyt lejemål, vil acontobetalingen typisk være fastsat ud fra de tidligere lejeres forbrug. Her kan man opleve store forskelle på, hvor meget man betaler for forbrug i aconto, og hvor meget man rent faktisk bruger. For der kan naturligvis være ganske stor forskel på, hvor meget de tidligere lejere har brugt, og hvor stort dit forbrug er.

Alternativer til aconto

Selvom acontobetaling er en praktisk måde at opkræve forbrugsafgifter på, kan det være en god idé at overveje alternativer – specielt hvis der ikke findes individuelle forbrugsmålere tilknyttet lejemålet.

Vælger man at gå en anden vej en aconto, er der to oplagte alternativer:

Indeholdt i huslejen

En mulighed er at inkludere forbrugsafgifterne i huslejen, så lejeren betaler en fast månedlig pris for både husleje og forbrugsafgifter. Dette kan være praktisk for både udlejer og lejer, da det eliminerer behovet for at holde styr på acontobetalinger og forbrugsmålere.

Men det er vigtigt at huske, at hvis forbrugsafgifterne inkluderes i huslejen, kan udlejeren ikke kræve efterbetaling af lejeren, uanset størrelsen på det reelle forbrug. Så det er vigtigt, at udlejeren beregner det forventede forbrug korrekt og tager højde for eventuelle prisstigninger på forbrugsafgifterne.

Direkte betaling til forsyningsselskabet

I lejekontrakten kan man også aftale, at lejeren betaler sine forbrugsudgifter direkte til det pågældende forsyningsselskab. Det betyder, at udlejeren ikke er involveret i betalingen, og det er derfor en aftale mellem lejeren og forsyningsselskabet.

Forudbetalt leje

Når du vælger at flytte ind i et lejemål, kan du blive bedt om at betale forudbetalt leje. Der er dog nogle krav omkring forudbetalt leje, som er vigtige at kende til.

Hos Kereby har vi lavet en oversigt over alt, hvad du bør vide i forbindelse med forudbetalt leje og tilbagebetaling heraf.

Hvad er forudbetalt leje?

Ved indflytning af et lejemål kan udlejer i visse tilfælde kræve forudbetalt leje. Forudbetalt leje fungerer som udlejers sikkerhed for, at lejeren ikke kan fraflytte lejemålet uden en opsigelse eller før opsigelsesperioden er afsluttet.

Forskel på depositum og forudbetalt leje

Mange ender ofte med at forveksle depositum og forudbetalt leje med hinanden, men der er dog nogle klare forskelle på de to.

Et depositum er først og fremmest et beløb, som kan opkræves af udlejer i forbindelse med indflytning af et lejemål. Beløbet må svare til højst tre måneders husleje ved private lejemål. Ved erhvervslejemål vil depositum typisk svare til 3-6 måneders husleje. Depositummet er et beløb, som udlejer holder på og betaler tilbage ved fraflytning, når diverse flytteomkostninger er gjort op.

Depositummet skal fungere som udlejers sikkerhed for, at der bliver malet eller udført eventuelle reparationer ved fraflytning af lejemålet. Disse udgifter vil således blive trukket fra depositummet, men i tilfælde hvor istandsættelsen overstiger det indbetalte depositum, har udlejer ret til at opkræve det resterende beløb fra lejer. Det vil sige, at det indbetalte depositum ikke er et loft for, hvor meget lejemålet må udbedres for.

Når det kommer til forudbetalt leje, så bruges dette ikke til udbedringer ved fraflytning. I stedet bruges forudbetalt leje til at dække for de sidste måneders husleje, som der er blevet betalt for. Det vil sige, at eksempelvis tre måneders forudbetalt leje dækker for de sidste tre måneders husleje. Dette vil typisk dække over den sidste periode af lejeforholdet.

Den forudbetalte leje kan også gå ind og dække i tilfælde af, at lejer ikke betaler sin husleje i en periode. Udlejer må kun kræve maksimalt 3 måneders forudbetalt leje.

Hvornår får man forudbetalt leje tilbage?

Som udgangspunkt bliver den forudbetalte leje brugt til at dække de sidste måneders husleje. Hvis dette er tilfældet, eller hvis den forudbetalte leje er blevet brugt til at dække for manglende betaling af husleje, vil lejer ikke få tilbagebetalt sin forudbetalte leje.

Hvis lejer dog vælger at fraflytte lejemålet før opsigelsesperiodens udløb, så har udlejer pligt til at forsøge at finde en anden lejer. Hvis dette lykkedes for udlejeren, så har vedkommende krav på at tilbagebetale den forudbetalte leje til lejer svarende til den periode, som lejeboligen er genudlejet i.

Hvis udlejer har mulighed for at genudleje lejemålet i opsigelsesperioden, men undlader at gøre dette, har lejer ligeledes krav på at få tilbagebetalt den forudbetalte leje svarende til den periode, hvori udlejer kunne have genudlejet lejemålet.

Hvis ovennævnte tilfælde finder sted, har udlejer pligt til at tilbagebetale den forudbetalte leje.

Forskel på indskud og depositum

Når du flytter ind i en lejebolig, medfølger der mange udgifter, som du pludselig skal forholde dig til heriblandt indskud og depositum. Hertil kan du måske undre dig, er indskud og depositum det samme. Svaret er nej. Der gælder forskellige betingelser ved de to ting. Men hvad er forskellen på indskud og depositum egentlig?

Hos Kereby har vi gjort det nemt for dig ved at lave en oversigt, hvor du kan læse mere om forskel på indskud og depositum.

Depositum

Et depositum kan opkræves ved leje af et beboelseslejemål. Det er et beløb, som du betaler til din udlejer ved indflytning af lejemålet. Udlejer holder på beløbet og betaler det tilbage ved fraflytning, når flytteomkostninger som eksempelvis maling er gjort op.

Man kan sige, at et depositum svarer til udlejers sikkerhed ved udlejning af lejemålet. Med depositummet kan udlejer nemlig være sikker på at få dækket udgifterne til eventuelle skader, hvis du ikke afleverer lejemålet i den forventede stand ved fraflytning.

Udlejer kan kræve depositum svarende til tre måneders husleje.

Indskud

I visse tilfælde skal der betales et indskud, når du flytter ind i et lejemål. Et indskud svarer til alt det, som du skal betale, når du flytter ind i et lejemål. Det vil sige, at det er summen af dit depositum og forudbetalt leje. Forudbetalt leje er din husleje, som du betaler på forskud. Her kan udlejer bede om en forudbetalt leje svarende til tre måneders husleje.

Idet der ikke er tale om forudbetalt leje, vil det sige, at du ikke har mulighed for at bo i lejemålet svarende til prisen på dit indskud, efter du har opsagt dit lejemål. I stedet skal du fortsætte med at betale din husleje i opsigelsesperioden.

Ifølge almenlejeloven kan der som udgangspunkt kræves indskud hvis du flytter ind i en bolig, som er etableret med offentlig støtte.

Indskuddet skal kunne dække 2% af bygningens pris, hvortil prisen for den enkelte lejer fordeles ud per kvadratmeter bolig. Det vil sige, at størrelsen på dit lejemål bestemmer, hvor meget du skal betale i indskud.

Ved fraflytning er du ikke garanteret at få hele dit indskud tilbage, da indskuddet kan bruges til at modregne det beløb som lejer skylder for eventuel istandsættelse.

Indskud vs. depositum

De vigtigste forskelle på indskud og depositum som er værd at huske, er måden de to beløb udregnes på.

I et lejemål, som er omfattet af lejelovens regler, kan udlejer opkræve et depositum svarende til maksimalt tre måneders husleje.

I en bolig, som er omfattet af almenlejelovens regler, og hvis boligen er opført med offentlig støtte, kan udlejer opkræve indskud svarende til 2% af bygningens samlede pris. Dette indskud fordeles til alle beboerne i ejendommen, hvortil den enkelte lejer opkræves i forhold til størrelsen på deres lejemål.

Hvis der nu er tale om en bolig, som er omfattet af almenlejeloven, men som ikke er blevet opført med offentlig støtte, kan der her opkræves depositum svarende til maksimalt tre måneders husleje.

Regler for fremleje

Overvejer du at fremleje din bolig? Så er der et par fremleje regler, som er vigtige at have styr på først. Hos Kereby har vi gjort det så let som muligt for dig og samlet en oversigt over, hvilke regler for fremleje der gælder.

Hvad vil det sige at fremleje?

At fremleje sin bolig vil sige, at du udlejer den bolig, som du selv bor til leje i. Det vil sige, at der er tale om en lejer, som fremlejer til en anden lejer i en periode. Der er altså tale om to lejere.

Ved fremleje kan der både være tale om fremleje af hele boligen eller dele af boligen.

Fremleje af dele af boligen

Ifølge lejeloven har lejer ret til at fremleje op til halvdelen af lejemålets beboelsesrum, såfremt lejeren stadig selv bor i lejemålet. Her behøver lejer ikke at bede om tilladelse til at fremleje dele af boligen ud, men skal straks sende en kopi af underskrevet og dateret fremlejekontrakt til udlejer.

Fremleje af hele boligen

Ved fremleje af hele boligen må lejer fremleje i op til to år, dog skal tre betingelser opfyldes:

Lejemålet må ikke udlejes til erhverv eller lignende, men skal udelukkende være til beboelse.
Lejer skal have saglig grund til fravær, og fraværet må kun være midlertidigt. Fraværet kan skyldes eksempelvis sygdom, studieophold, forretningsrejse eller anden midlertidig flytning i forbindelse med erhverv.
Der skal som minimum være 13 beboelseslejligheder i den pågældende ejendom.

Hvis én af ovenstående punkter ikke opfyldes, kan udlejer modsætte sig fremlejeforholdet. Som udgangspunkt kan du altid modsætte dig fremlejeforholdet, hvis der er en saglig grund. Dette kan eksempelvis være hvis lejeaftalen ikke overholdes. Du har endvidere pligt til at modsætte dig fremlejeforholdet, hvis der bor for mange personer per beboelsesrum i lejemålet. Hvis ikke fremlejeforholdet modsættes, og du som udlejer ved, at der bor for mange i lejemålet, kan du blive straffet i form af en bøde.

Fastsættelse af husleje ved fremleje

Ved fremleje af lejlighed er der også regler, når det kommer til fastsættelse af husleje. Som udgangspunkt skal den der fremlejer, følge det samme regler for husleje som udlejeren af lejemålet.

Det vil sige, at huslejen skal stemme overens med værdien af lejemålet. Værdien kan afhænge af faktorer såsom beliggenhed, størrelsen på lejemålet og lejemålets stand. Her kan den der bor til fremleje gå til Huslejenævnet og bede om en vurdering af lejemålet, hvis vedkommende synes at huslejen ligger for højt.

Hvis der er tale om delvis fremleje af eksempelvis et værelse og ikke hele lejemålet, gælder de samme regler for fastsættelse af huslejen. Den der bor til fremleje skal også betale for sit forbrug foruden huslejen.