Hvad er genudlejningspligt?
Genudlejningspligten er udlejerens forpligtelse til at forsøge at finde en ny lejer, hvis du som nuværende lejer fraflytter boligen, før opsigelsesperioden er udløbet. For selvom det er sjældent, kan der opstå situationer, hvor du som lejer er nødt til at fraflytte en lejebolig, før opsigelsesperioden er udløbet. Det kan være på grund af arbejde, studier eller andre uforudsete omstændigheder. Men hvad sker der med din husleje, når du fraflytter boligen før tid? Her kommer genudlejningspligten ind i billedet.
Hvis udlejeren finder en ny lejer, som kan overtage lejemålet inden opsigelsesperiodens udløb, vil du blive fritaget for at betale husleje fra det tidspunkt, hvor den nye lejer overtager boligen. Det betyder, at du kan slippe for at betale husleje i en periode, hvor du ikke længere bor i boligen.
Som nuværende lejer har du også mulighed for at hjælpe udlejeren med at finde en ny lejer. Det er dog vigtigt at huske på, at udlejeren ikke er forpligtet til at acceptere den nye lejer, du finder. Udlejeren skal dog have en saglig grund til at afvise den potentielle nye lejer.
Hvem har ansvaret for genudlejningspligt?
I henhold til lejeloven er det udlejer, der har ansvaret for genudlejningspligt, når en nuværende lejer fraflytter en bolig. Dette betyder, at det er udlejerens ansvar at søge en ny lejer til lejemålet, hvis det skal lejes ud igen. Udlejer skal bestræbe sig på at finde en ny lejer hurtigst muligt, og hvis det lykkes at finde en ny lejer, kan den nuværende lejer frigøres fra sin forpligtelse til at betale husleje for resten af opsigelsesperioden.
Men for at aktivere udlejers genudlejningspligt, skal lejer gøre opmærksom på dette. Når man som lejer ønsker genudlejning af sin bolig før opsigelsesvarslets udløb, er første skridt at sende sin opsigelse enten digitalt eller som et fysisk brev. Det er vigtigt, at lejeren gør udlejeren opmærksom på sin ønskede fraflytningsdato og den ønskede opsigelsesdato skriftligt. Dette vil sikre, at lejeren er bedre stillet, hvis der skulle opstå tvister om udlejerens genudlejningspligt.
Efter at have modtaget en opsigelse fra lejeren, hvor der anmodes om tidligere genudlejning end opsigelsesvarslets udløb, er udlejerens genudlejningspligt aktiveret, såfremt udlejer altså ønsker at fortsætte med udlejning af lejemålet. Herfra er det vigtigt, at udlejer tager hastige skridt for at overholde denne genudlejningspligt.
Sådan sørger udlejer for at overholde sin genudlejningspligt
Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på sin genudlejningspligt, når en lejer ønsker at fraflytte før opsigelsesperiodens udløb. Man skal nemlig bestræbe sig på at finde en ny lejer til den ønskede fraflytningsdato, og det er derfor vigtigt at vide, hvad man konkret skal gøre for at opfylde sin pligt. Omfanget af genudlejningspligten, og hvad ‘rimelige bestræbelser’ præcist er, er ikke fastlagt generelt, men vi anbefaler, at man som udlejer gør følgende:
- Annoncér genudlejningen af lejemålet
Først og fremmest bør man annoncere ledigheden af lejemålet, så potentielle nye lejere kan blive opmærksomme på muligheden for at overtage boligen. Dette kan gøres både digitalt og fysisk, f.eks. ved et skilt i vinduet. Der er dog ikke annonceringspligt, så det kan også være tilstrækkeligt at henvende sig til potentielle lejere på en venteliste.
- Besvar henvendelser rettidigt
Når ledigheden er annonceret, er det vigtigt at besvare henvendelser fra nye lejere hurtigt og rettidigt. På den måde viser man, at der aktivt arbejdes på at genudleje boligen.
Hvad kan man forlange af udlejer?
Det er vanskeligt at fastsætte en præcis standard for, hvad man kan forvente af udlejeren, da det afhænger af de specifikke omstændigheder i den givne situation. For der er som nævnt ovenfor ikke en fast regel for, hvor langt udlejeren skal gå i bestræbelserne på at finde en ny lejer.
Samtidig er det vigtigt at påpege, at lejer ikke kan kræve, at udlejer rent faktisk lykkes med at få genudlejet lejemålet – der skal altså ‘blot’ være foretaget ‘rimelige bestræbelser’.
Det betyder også, at udlejeren ikke er nødt til at finde en ny lejer for enhver pris. Hvis der ikke er noget aftalt i lejekontrakten, har den tidligere lejer heller ikke ret til at bestemme, hvem der skal overtage lejemålet, selvom man selv mener, at man har fundet den helt rette.
Hvor længe skal lejer fortsætte med at betale husleje?
Hvis du ønsker at flytte ud før opsigelsesperioden er udløbet, skal du som minimum betale husleje indtil den ønskede fraflytningsdato. Hvis udlejeren ikke finder en ny lejer, der kan overtage lejemålet fra din fraflytningsdato, skal du normalt betale husleje i hele opsigelsesperioden.
Men hvis udlejeren ikke gør en indsats for at finde en ny lejer til den ønskede fraflytningsdato – og altså ikke overholder sin genudlejningspligt – har du ret til at blive fritaget for at betale husleje for resten af lejeperioden, efter du er flyttet ud.
Må man selv finde en ny lejer?
Som lejer kan man selv forsøge at finde en ny lejer, der kan overtage lejemålet, hvis man ønsker at fraflytte før opsigelsesperiodens udløb. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at det udelukkende er udlejer, der har anvisningsretten til lejemålet, medmindre der er aftalt andet i lejeaftalen. Det betyder, at udlejer ikke er forpligtet til at acceptere den nye lejer, som man selv har fundet.
Dog har man som lejer ret til at ønske hurtigere genudlejning, og her skal udlejer som nævnt bestræbe sig på at genudleje fra den ønskede dato. Hvis udlejer afviser den potentielt nye lejer uden en saglig grund, er man som lejer fritaget fra at betale husleje fra det tidspunkt, som udlejer kunne have genudlejet boligen.
Det er derfor en god idé at drøfte muligheden for selv at finde en ny lejer med udlejer og sikre sig, at man er enige om vilkårene for genudlejningen.
