Omkostningsbestemt leje

Omkostningsbestemt leje (OMK leje) er én af tre metoder, der typisk bruges til huslejefastsættelse.

 

Men hvad betyder det egentlig, når en leje er omkostningsbestemt, og hvornår anvendes denne metode frem for de to andre?

 

Disse spørgsmål vil vi besvare i dette blogindlæg, hvor vi vil dykke ned i emnet og give dig al den information, du behøver at vide om omkostningsbestemt leje.

Hvad er omkostningsbestemt leje?

Når du lejer en bolig, kan huslejen fastsættes på flere måder. Hvis boligen er opført før 1991, vil huslejen typisk blive beregnet ud fra en omkostningsbestemt leje efter Lejelovens eller Boligreguleringslovens regler. Det betyder, at huslejen bliver fastsat ud fra de driftsudgifter og det afkast, som udlejeren har på ejendommen. Driftsudgifterne omfatter typisk skatter, afgifter, renovation, administration, fællesbelysning og vicevært.

 

For at fastsætte den omkostningsbestemte leje udarbejder udlejeren et driftsbudget for hele udlejningsejendommen. Udgifterne bliver fordelt på de enkelte boliger ud fra boligernes indbyrdes værdi eller areal, afhængigt af hvilken metode der anses for mest passende og retfærdig.

 

Den omkostningsbestemte leje betyder, at der er et loft for, hvor høj huslejen må være i forhold til driftsomkostningerne og afkastet på ejendommen. Ifølge loven må afkastet højst udgøre 7% af ejendommens offentlige værdi. Det betyder, at udlejeren ikke må tage mere end driftsomkostningerne plus 7% af ejendomsværdien, hvilket ofte resulterer i en lavere og rimeligere husleje for lejeren.


Eksempel: En udlejer ejer en ejendom med 10 lejligheder, som alle er omfattet af omkostningsbestemt leje. Udlejeren udarbejder et driftsbudget for hele ejendommen, hvor de årlige driftsudgifter forventes at være 500.000 kr. og ejendommen vurderes til 10 millioner kr. Med en lovfastsat maksimal fortjeneste på 7% af ejendomsværdien vil udlejeren maksimalt kunne tage 700.000 kr. i fortjeneste på ejendommen (10.000.000 kr. x 7% = 700.000 kr.). Udlejeren kan således højst tage 1.200.000 kr. i husleje pr. år (500.000 kr. i driftsudgifter + 700.000 kr. i fortjeneste), hvilket svarer til en månedlig husleje på 10.000 kr. pr. lejlighed.

 

Hvornår anvendes omkostningsbestemt leje?

Omkostningsbestemt leje anvendes primært på private udlejningsboliger opført før 1991.

 

Når man udlejer en privat bolig, fastsættes huslejen i henhold til Lejeloven. Og Lejelovens regler for lejefastsættelse afhænger af ejendommens opførelsesår. For boliger opført efter 1991 er der markedsleje, men for boliger opført før 1991 gælder der andre regler, og lejefastsættelsen afhænger af, om ejendommen er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. De fleste kommuner er regulerede, og heri vil lejen på boliger opført før 1991 altså være omkostningsbestemt –  med nogle få undtagelser, som vi kommer ind på senere.

 

I de få kommuner, der er uregulerede, fastsættes huslejen efter Lejelovens regler om “det lejedes værdi”. De uregulerede kommuner i Danmark er: Billund, Fredensborg, Greve, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.

 

Undtagelser til omkostningsbestemt leje

Der er flere tilfælde, hvor beregningen af huslejen efter omkostninger ikke gælder.

 

Dels er der selvfølgelig alle de tilfælde, hvor lejeboligen befinder sig i en ureguleret kommune. Men selv i tilfælde hvor lejeboligen i udgangspunktet er omfattet af boligreguleringsloven grundet dens placering i en reguleret kommune, er der nogle undtagelser, hvor man ikke er omfattet er omkostningsbestemt leje.

 

Disse undtagelser gælder:

  • Småhuse, der den 01.01.1995 omfattede seks eller færre lejemål, skal følge reglerne om det lejedes værdi (eksempelvis rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer)
  • Ejendomme, der har gennemgået en gennemgribende forbedring, skal følge reglerne om det lejedes værdi
  • Enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen, skal følge reglerne om det lejedes værdi
  • Ejendomme opført efter 1991 kan fastsætte huslejen frit.

 

Stigning i husleje ved omkostningsbestemt husleje

Når du lejer en bolig med en omkostningsbestemt husleje, skal du være opmærksom på, at huslejen kan stige, hvis udgifterne til ejendommen stiger. Det kan for eksempel være på grund af skattestigninger eller øgede afgifter.

 

Hvis der er huslejestigninger, skal du dog have besked om det mindst tre måneder før. Det er normalt, at udlejer varsler om huslejestigninger d. 1. september, og at de træder i kraft d. 1. januar i det nye år. Men det kan også sagtens ske på andre tidspunkter, så længe der er tre måneders varsel.

 

Husk på, at huslejen aldrig kan overstige det lejedes værdi. Det betyder også, at hvis huslejen er for høj, kan den reduceres til det niveau, der er rimeligt for det lejede. Så selvom udlejer har mulighed for at hæve huslejen, er der stadig en begrænsning på, hvor meget den kan stige.